Мы уже неоднократно писали о том, что объем предлагающихся в аренду офисов не только рекордно большой, но также и существенно превышает предъявляемый на них спрос. Этот материал будет полезен, в первую очередь собственникам офисов – как пустующих (чтобы понять, как и кем их заполнить), так и арендуемых (чтобы не допустить их освобождения и простоя без арендаторов). Мы расскажем, чего же сегодня хотят арендаторы, каковы их типовые запросы и чем их можно привлечь.
Актуальные тенденции спроса:
o нежеланием «замораживать» финансовые средства. После периода падения рынка в 2015-2016 гг., когда цены и ставки снизились наполовину, офисная недвижимость уже не воспринимается компаниями, как инвестиционный актив. В нее инвестируют в основном физлица, приобретая небольшие по площади офисы для сдачи в аренду;
o для многих компаний важен фактор «гибкости» - возможность оперативно поменять арендуемое помещение, не обременяя себя необходимостью продажи имеющегося. Особенно это актуально для компаний, имеющих плавающую численность штата сотрудников – например, компании IT-профиля;
Более 70% спроса приходит на офисы площадью до 150 кв. м., что обуславливается изменением структуры по сфере деятельности офисных арендаторов. Рынок офисов Минска за последние несколько лет потерял своего самого главного и крупного арендатора – IT-компании – порядка 40+% заявок на аренду поступало именно от них. Сейчас IT-сектор ужался до рекордного минимума – 10% в общем объеме спроса. При этом если ранее IT-арендаторы искали площади 1 000+ кв. м., то сейчас, это в лучшем случае, 300 кв. м.
Нынешний спрос сконцентрирован со стороны компаний из сферы торговли и оказания услуг – то есть небольшой, мелкий частный бизнес, что подтверждает структура заявок по площадям. А у мелкого бизнеса нет большого капиталооборота, они ориентируются на розницу, на простых потребителей. И, соответственно, не могут позволить себе ни большие офисы, ни высокие ставки аренды
Величина ставок аренды по заключаемым сделкам в настоящее время формируется не только на основе таких базовых критериев, как характеристика конкретного офиса/бизнес-центра (местоположение, уровень отделки, планировка, техническая составляющая, площадь и т. п.), условия договора аренды (срок, условия оплаты и т. п.). На них теперь влияет также и период, в течение которого офисные площади простаивают без арендатора, а также их объем, что напрямую влияет на величину упущенной выгоды за период простоя. А значит это влияет на лояльность собственника к арендатору и запрашиваемой им ставки аренды.
Типовые запросы арендаторов:
• Обеспеченность парковочными местами из минимального расчета 1 м/м на 70 кв. м.
К бизнес-центрам класса «А», с учетом особенностей их месторасположения (центр города и т.п.) и обусловленных этим сложностей с парковкой, потенциальные арендаторы предъявляют требования обязательного наличия парковочных мест в подземном паркинге.
Для арендаторов офисов класса «В+» важным является наличие как бесплатных парковочных мест для сотрудников и клиентов, так и парковочных мест на закрытых паркингах для руководящего состава арендаторов.
• Наличие системы кондиционирования
Если до 2020 г. кондиционирование было базовым требованием только для офисов класса «А» и «В+», то в настоящее время большинство арендаторов по умолчанию ожидают увидеть кондиционирование и в офисах В-класса.
Особые требования по части вентиляции предъявляются только к офисам классов «А» и «В+» – необходимо наличие рекуперации.
• 24-часовой доступ работников в офис
Данное требование обусловлено спецификой организации рабочего процесса в некоторых сферах деятельности бизнеса, когда у сотрудников нет четкого рабочего графика и важен доступ на рабочее место в любой день недели и время суток.
• В офисах площадью более 100 кв. м. наличие отдельного санузла и кухни.
Все больше арендаторов в целях оптимизации рабочего процесса стараются обеспечить максимальную автономность рабочему пространству.
• Наличие в офисе внутренней чистовой отделки или косметического ремонта после предыдущих арендаторов.
В период с 2018 по 2020 гг., когда был активный спрос на качественные офисы со стороны IT-компаний, в практику вошло проведение чистового (в новых объектах) или косметического (после предыдущих арендаторов) ремонта силами самих арендаторов – которым со стороны собственника предоставлялись арендные каникулы на время проведения ремонта. На сегодняшний день, данная практика уже неактуальна – ввиду снижения спроса и профицита предложения. Поэтому на сегодняшний день и в перспективе ближайших нескольких лет, затраты на проведение чистового (косметического) ремонта ложатся (будут ложиться) на собственников офисов.
Следите за самыми топовыми новостями рынка коммерческой недвижимости в наших мессенджерах:
