Новостройки: чем дороже Минск, тем привлекательнее пригород

За последний год цены на новостройки Минска, в зависимости от класса качества, выросли от 4% до 10%. В результате, однокомнатная квартира класса «Эконом» в среднем подорожала на 3,5 тыс. USD, класса «Стандарт» - на 5 тыс. USD. Для кого-то это не так уж и много, а для кого-то – достаточно, чтобы обратить внимание на более доступные по цене квартиры в пригороде Минска, продающиеся с уже сделанным ремонтом. На что могут рассчитывать покупатели новостроек в подобной ситуации – об этом далее в материале.

Что происходит на рынке новостроек Минска

Интерес к новостройкам наблюдается уже не первый год. Для одних, покупка новостройки, это хорошая возможность сэкономить, приобретая квартиру на стадии строительства, а для других важен эффект «новой вещи» - квартиры, в которой до него никто не жил. В любом случае, до сих пор спрос на новостройки остается стабильно высоким. Лишь только в откровенно кризисные времена, спрос покупателей значительно смещается в сторону вторичного рынка – где при покупке квартиры не надо ждать окончания строительства, а можно было решить свой жилищный вопрос в формате «здесь и сейчас». Если, конечно, позволяют финансовые возможности.

Ни для кого не секрет, что наблюдавшийся в последние два года рост спроса, и вслед за ним и цен на новостройки, имел одну причину – доступные кредиты. Не под 35% годовых, как это было в 2016 г., а под «немыслимо низкие» 15% в 2017 г. За год ставки по кредитам снизились на 20% - такого стремительного снижения еще не было, и никто его не ожидал. Многие поспешили воспользоваться неожиданно представившейся возможностью. Доля покупателей с кредитами стала увеличиваться. Так, по данным сектора ипотечного кредитования , в 2016 г. доля покупателей новостроек с заемными средствами составляла порядка 2-5% и суммы кредитов ограничивались 8-10 тыс. USD, но уже к концу 2017 г. более 50% покупателей решались взять взаймы у банка, а средняя сумма кредита выросла до 25-30 тыс. USD.

Сейчас ситуация двоякая. Спрос стабильный, но каждый месяц аналитики отмечают увеличение цен, а по части кредитов все неоднозначно. Во-первых, с конца прошлого года кредитование готовых новостроек заметно сократилось. Во-вторых, ставки, пусть и не сильно, но все же выросли (доходит до нескольких %). И в-третьих, требования к кредитополучателям (ежемесячный доход, поручители и т.п.) стали более жесткими.

Ситуацию с ростом цен и дорожающими кредитами усложняет инфляция и сопутствующий ей рост цен на потребительские товары. Вы спросите - при чем здесь потребительские товары к покупке квартиры? Ответ прост – вместе с ценами на потребительские товары, дорожает жизнь в целом, а значит «отложить» на квартиру становиться все сложнее, а для некоторых, и вовсе – не под силу. В результате чего по ощущениям многих потенциальных покупателей квартир, за последний год доходы в валютном эквиваленте не только не выросли, но даже и снизились.

Особенности текущей ситуации понимают столичные застройщики. Чтобы обеспечивать стабильность продаж, в ход все чаще идут маркетинговые акции: кухня в подарок, кратковременные скидки на отдельные квартиры и т.д. Несмотря на то, что предложений «квартира в рассрочку и без первоначального взноса» уже нет, как и рассрочки на 8 лет, но все равно – обилие различных акционных предложений, может окончательно запутать покупателей.

С ремонтом и на 10 тыс. USD дешевле Минска

Несмотря на наличие кредитов, рост цен все больше смещает фокус спроса покупателей на новостройки классов «Эконом» и «Стандарт». Но даже в этих классах, стоимость однокомнатной квартиры без отделки составляет порядка 50 тыс. USD и 57 тыс. USD соответственно, что не так уж и мало. Особенно если учесть, что на вторичном рынке за эти деньги можно купить «однушку» с хорошим ремонтом, либо даже «двушку», но требующую обновления отделки. Однако, даже несмотря на то, что квартира со «вторички» позволяет заселиться в нее сразу после покупки, по мнению многих, новостройка – есть новостройка. Фактор «новой вещи» нивелирует все нюансы. Как сказал, один из покупателей: «Если я хочу жить в новом доме и чистом подъезде, то выбора нет – ждать окончания строительства и мириться со звуками ремонта у соседей еще пару лет». 

Но действительно ли нет альтернативы, по цене и качеству, столичным новостройкам? С подобным вопросом, а также чтобы узнать, чем покупатели руководствуются при выборе квартиры в новостройке, мы обратились к руководителю «Твоя столица • Новостройцентр» Наталье Жаловой.

- В ситуации роста цен и усложнения кредитования, все больше покупателей обращают внимание на пригородные новостройки, - комментирует Наталья Жалова. – Разница в цене с Минскими квартирами порой бывает настолько значительной, что на стоимость квартиры в столице можно купить квартиру с отделкой в пригороде и вдобавок, автомобиль. 

По мнению Натальи, за последние 5 лет, отношение покупателей к пригородным новостройкам очень изменилось. Если раньше район военного городка в Уручье вызывал вопросы, то сейчас, благодаря хорошему транспортному сообщению, уже и Колодищи многими воспринимаются как окраина Минска, а не пригород. А благодаря развивающейся инфраструктуре, все больше покупателей обращает внимание не только на Прилуки, но и Фаниполь.

- В настоящее время, выбор новостроек в пригороде Минска изменился, как количественно, так и качественно. Это уже не одиночные дома с окнами, выходящими на пустырь, а современные и комфортные для проживания жилые комплексы, где нет загазованности, заторов, проблем с парковками, переполненными детскими садами и т.п. А благодаря скоростной автомагистрали, добраться до работы в столицу, порой можно быстрее, чем из одного конца Минска в другой на общественном транспорте.

Несмотря на то, что в Европе уже несколько десятков лет назад пришли к тому, что жить в пригороде мегаполиса не только удобнее, но и выгоднее, в Беларуси же, до сих пор наиболее желанным остается квартира в столице, а пригород большинство выбирает сугубо из финансовых соображений.

Так, по мнению представителя «Твоей столицы», основным фактором, привлекающим покупателей к пригородным новостройкам, в настоящее время выступает цена. По сравнению с минскими новостройками – разница весьма существенная. Наглядный пример, стоимость однокомнатной квартиры площадью 33 кв. м. в центре Колодищ обойдется порядка 32 тыс. USD, а 40 метровой в Фаниполе – порядка 34 тыс. USD. В то время как в Минске цены стартуют от 45 тыс. USD.

- Покупатели, выбирающие пригород, так и говорят – лучше купить полноценную квартиру в пригороде, чем комнату в Минске. То есть за цену однокомнатной квартиры в столице можно приобрести двухкомнатную в пригороде. Например, в одном из строящихся комплексов Фаниполя, 55 метровая «двушка» обойдется в 45 тыс. USD, а 70 метровая «евротрешка» в Колодищах – в чуть более 60 тыс. USD.

Но особый интерес для покупателей, по словам Натальи, представляют квартиры с ремонтом. Именно на них разница в ценах «город/пригород» наибольшая. Если в Минске минимальная стоимость «однушки» с отделкой находится на уровне 56 тыс. USD (площадь 45 кв. м.), то в Фаниполе 38 тыс. USD – разница порядка 18 тыс. USD. Двухкомнатная с отделкой в Минске – от 68 тыс. USD (53 кв. м.) против 53 тыс. USD в Фаниполе – разница 15 тыс. USD. А за разницу в стоимости трёхкомнатных квартир (Минск: 78 кв. м. за 92 тыс. USD против Фаниполя: 78 кв. м. 67 тыс. USD) в размере 25 тыс. USD, можно купить не только новый автомобиль, но еще и дачу под Минском. Или оплатить учебу детей в ВУЗе.

- Интерес к новостройкам с отделкой был всегда. Другое дело, что тот уровень отделки, который предлагался ранее – многие считали, мягко говоря, не соответствующим тем деньгам, которые за него просили. В то же время сейчас, в отделке используются современные материалы: обои под покраску, установлена вся сантехника, входная и межкомнатные двери, на полу ламинат, а на кухне плитка и т.д. То есть в прямом смысле этого слова – поставь диван и можно жить.

Разница в стоимости однокомнатной квартиры с отделкой и без нее составляет порядка 2,8 тыс. USD, двухкомнатной и трехкомнатной - 5,5 тыс. USD. Люди понимают, что в Минске таких цен не найти, а самостоятельно сделать чистовую отделку и минимально оснастить квартиру сантехникой, газовой плитой и т.п., имея такой бюджет – вряд ли получится. Большое преимущество: в день получения ключей покупатель может сразу заселиться.

Кто покупает квартиры в пригороде

Мы попросили Наталью составить портрет покупателей квартир в пригороде, и оказалось, что в их числе можно найти как молодежь, так и людей в возрасте.

- В числе покупателей новостроек пригорода можно встретить как минчан, так и жителей более удаленных от столицы регионов.

В зависимости от возраста, встречаются как молодые семьи (с детьми и без них), которые приобретают свое первое жилье с целью жить отдельно от родителей, так и наоборот – люди в возрасте, которые оставили квартиру в Минске детям, а сами хотят переехать в более спокойный и экологичный пригород.

Отличие сегодняшней ситуации, от той что была еще несколько лет назад в том, что и те, и другие покупатели, выбирают новостройку в пригороде осознанно, а не как вынужденную меру. Как пошутил один из покупателей квартиры в Фаниполе, являющийся коренным минчанином: «За МКАДом жизнь не только существует, но еще и доставляет комфорт и удобство».