Два способа покупки квартиры в строящемся доме

Два способа покупки квартиры в строящемся доме


Законодательством РБ предусмотрено два способа приобретения квартиры в строящемся доме:

— участие в долевом строительстве,
— покупка жилищных облигаций.

Долевое строительство.

При таком способе для строительства объекта недвижимости используются  денежные средства граждан (участников долевого строительства, «дольщиков»), которые привлекает  Застройщик. В этом случае объект  долевого строительства передаётся дольщикам после его ввода в эксплуатацию.


Жилищная облигация — это именная ценная бумага (бездокументарная форма в виде записи на специальном счёте - счёте «депо» - в депозитарии). Её приобретение – подтверждение внесения денег на строительство определённой площади жилого помещения. Как правило, одна облигация равна одному квадратному метру. Например, покупка 70 облигаций равна приобретению 70 квадратных метров.  Это одно из ключевых отличий от долевого строительства. 


После ввода дома в эксплуатацию покупатель («инвестор») обязан погасить жилищные облигации и оформить право собственности на квартиру. Погашение облигаций – это перевод их со своего счёта «депо» на счёт Застройщика. Перевод осуществляет операционист в депозитарии. 

Жилищные облигации имеют номинальную и рыночную цену.  Как правило, застройщики не продают облигации по номиналу, и чтобы их купить, необходимо заплатить цену, превышающую номинал в два и более раза. А вот  возврат средств при расторжении договора по инициативе покупателя осуществляется, как правило, по номиналу. То есть в вашем договоре будет зафиксировано, что если вы решите выйти из стройки до ее окончания и захотите вернуть деньги — застройщик вернет вам только номинальную стоимость облигаций (если иное не оговорено в договоре).  


Долевое строительство

Жилищные облигации

1.     Для каждого объекта строительства открывается специальный счёт. Средства, перечисленные дольщиками на специальный счет, используются застройщиком только для строительства объекта (дома).

1.     Используется текущий (расчетный) счёт застройщика. В целях оптимизации своих финансовых потоков застройщик вправе направлять средства с этого счета на строительство разных объектов.

2.       Привлечение дольщиков возможно на более позднем этапе реализации проекта, чем при облигациях. Т.е. до начала привлечения средств дольщиков застройщик обязан за свой счет возвести часть объекта строительства, которая составляет не менее 15% от всей стоимости объекта строительства, определенной в проектной документации («объект строительства» - это жилой дом, относящиеся к нему инженерные и транспортные коммуникации, благоустройство и озеленение, иные объекты недвижимости).

2.   Покупать жилищные облигации можно на любой стадии строительства. При этом к размещению (продаже) допускаются только те жилищные облигации, которые прошли государственную регистрацию Государственном реестре ценных бумаг. 

3.      Договор долевого строительства подлежит обязательной регистрации в исполкоме. Поэтому одну и ту же квартиру нельзя продать дважды. 

3.     Деятельность застройщика подконтрольна и подотчетна государственным органам. Застройщик обязан предоставлять отчет о ходе продажи жилищных облигаций в Департамент по ценным бумагам Минфина. 

Количество продаваемых жилищных облигаций не может превышать общую площадь всех жилых помещений в доме. Поэтому исключены двойные продажи квартир. 

4.      В случае если у застройщика возникает форс-мажор  и он не может довести стройку до логического завершения (3 месяца не идет стройка, имеется существенная задолженность перед бюджетом), государственными органами назначается новый застройщик (государственный). Зачастую цена при этом меняется при перезаключении договоров, и дом достраивается.

4.        При неисполнении застройщиком обязательств по договору инвестор (тот, кто покупал облигации) вправе потребовать полного возмещения причиненных ему убытков, а также возврата денежных средств, внесенных в оплату стоимости жилого помещения с уплатой эмитентом (Застройщиком) процентов в размере ставки рефинансирования НБРБ, установленной на дату выплаты эмитентом денежных средств инвестору, за весь период нахождения этих денежных средств у эмитента (Застройщика).

Неисполнение застройщиком обязательств по строительству дома обеспечивается или залогом, или банковской гарантией, или подлежит страхованию. Это значит, что в случае, если дом не достроен, инвесторы могут рассчитывать на возмещение части внесенных денежных средств. 

5. При досрочном расторжении договора, отказе сторон в одностороннем порядке от его исполнения застройщик обязан произвести возврат полученных от дольщика средств в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь.    

Возврат денежных средств осуществляется в месячный срок после заключения договора с новым дольщиком, но не позднее трех месяцев с момента расторжения договора или одностороннего отказа от исполнения договора

5.     При неисполнении застройщиком обязательств по договору возврат внесенных денежных средств осуществляется в течение 3 месяцев со дня подписания соглашения о расторжении договора, но не позднее 1 месяца с даты начала погашения облигаций, за исключением случаев расторжения договора с эмитентом по решению суда.

6.    Переуступка прав по долевому строительству возможна третьему лицу на стадии строительства. При привлечении льготного кредита – возможна переуступка только близким родственникам.  

6.      Инвестор может самостоятельно, без получения согласия застройщика, распоряжаться выкупленными облигациями (если договором не предусмотрено иное). Т.е. продавать их третьим лицам по любой цене, которая может быть выше цены приобретения.

Возврат к списку